投资性房地产:公允价值并非想用就用

4月中旬，上市公司2007年一季报及2006年年报密集披露。随着各公司财报纷纷亮相，投资者对于投资性房地产的关注再度升温。不过，初步情况显示，相比之前热火朝天的讨论，确定使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的上市公司可谓稀少。　　热点公司“公允”者稀
　　此前，各界普遍预计，由于公允价值将大大增加上市公司的净资产，同时给公司带来不菲的账面收益，因此很多公司会倾向于用公允价值模式后续计量投资性房地产。
　　此间，众多握有物业的房地产公司及商业地产资源丰富的商业类公司都被频频关注。其中包括陆家嘴、百联股份、小商品城、益民百货、新世界等公司。
　　不过，实际情况显示，热点公司中明确表示将使用公允价值模式后续计量投资性房地产的很少，大多数公司由于种种原因仍决定采用成本模式，因此对公司业绩不会产生影响。
　　比如，近年来一直努力发展持有型有物业并租赁的陆家嘴，拥有大量的投资性房地产项目，如明城花苑、锦城大厦、一百杉杉、瑰园、长鑫大厦、软件园等。如果采用公允价值模式计量，这些资产的升值空间将相当可观。不过公司在2006年年报中明确表示，对于投资性房地产将采用成本模式计量。
　　对于金融街来说，公司尚未确定对于投资性房地产采用何种计量模式。公司董秘于蓉表示，“董事会目前正在研究”。
　　近年来，金融街也正在加大持有型物业的比重。2006年11月，位于北京金融街中心广场核心区内的金融街购物中心顺利竣工，该项目总体建筑面积约8.9万平方米。可以预想，在寸土寸金的金融街核心区域，该项目的增值潜力不可忽视。
　　而小商品城、益民百货都表示，将采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
　　与房地产企业总体的谨慎而言，第一家明确表示将采用公允模式计量投资性房地产的却是以餐饮服务为主业的S*ST百花。
　　多项条件满足者少
　　有关人士指出，要采用公允价值模式，必须满足规定的条件，这是采用者少的主要原因之一。
　　首先投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场。另外，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
　　小商品城的董秘陈荣根对本报记者表示，之所以未采用公允价值模式的一个主要原因就是有关“市场体系还不具备”。他解释，比如外界对于投资性商铺转让的参照交易体系没有。商铺不像一般房地产，其符合新准则条件的交易市场在短期内很难形成，目前很难取得一个完全透明、公允、符合新准则要求的市场价格。
　　不少上市公司也面临着类似情况。根据新准则应用指南的规定，同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易。